NewLife Bình Tân được môi giới giới thiệu là khu dân cư được quy hoạch rõ ràng với nhiều ưu điểm vượt trội: Sổ đỏ thổ cư riêng từng nền, hạ tầng hoàn chỉnh, mật độ xây dựng trên nền 100%... “Dự án” tọa lạc ngay mặt tiền 30m đường Liên khu 4-5, sát Trường Tiểu học Kim Đồng là sự lựa chọn có một không hai vào thời điểm này. Sự thật có phải như vậy?

Đất nền 50 – 80m2 vùng ven TP.HCM là sản phẩm được nhiều người tìm mua trong điều kiện tài chính eo hẹp Phong Thủy . Nhu cầu có thật, lại non kinh nghiệm vì đa phần mua đất lần đầu đẩy người mua vào thế rủi ro trước những cái “bẫy” giăng sẵn của các công ty kinh doanh bất động sản.

Để lấy lòng tin của khách hàng, các chủ đất thường thông qua một công ty môi giới để ký hợp đồng. Được giới thiệu là “dự án” nhưng thực chất chỉ là miếng đất tự phân lô, tự tách thửa. Những công ty môi giới này luôn có điệp khúc hứa hẹn. Công ty sẽ lo giấy phép xây dựng, bao ra sổ riêng từng nền, xây dựng 100%… nhưng khi ký hợp đồng thì lại là chuyện khác.

Đơn cử, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc khu dân cư NewLife Bình Tân môi giới gửi khách hàng có nhiều điều khoản tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

Điều 1, nội dung hợp đồng có ghi “Lô đất nền thuộc quyền sử dụng của Ông Như Quang Lộc”. Bên chuyển nhượng là Công ty Cổ phần Kim Tây Nam (Bên A) căn cứ Hợp đồng ủy quyền và việc chuyển nhượng lại được môi giới qua Công ty CP Địa ốc Thắng Lợi. Lưu ý, khách hàng cần tham khảo việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán nền) phải tuân thủ Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 Quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và Quyết định 54/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành.

Khoản 4.1, quyền hạn của bên A có ghi: “Yêu cầu bên B thanh toán tiền đúng tiến độ, đồng thời bên A có quyền chấm dứt hợp đồng hoặc buộc bên B phải bồi thường thiệt hại nếu bên B vi phạm Hợp đồng theo thoả thuận tại điều 2”. Như vậy, chỉ cần khách hàng (bên B) chậm thanh toán 1 ngày là có thể bị chấm dứt hợp đồng. Lãi phạt nếu khách hàng chậm thanh toán lên đến 0,1%/ngày (tương đương 36%/năm) theo quy định tại Điều 6.

Cũng trong Khoản 4.1 bên A có quyền: “Yêu cầu bên B cung cấp bản vẽ thiết kế và hồ sơ nhà thầu xây dựng để bên A thực hiện xin giấy phép xây dựng nhà ở theo nhu cầu của bên B.” Theo đó, việc xin giấy phép xây dựng không phải là nghĩa vụ của bên A.

Khoản 4.2, nghĩa vụ bên A ghi: “Bên A có trách nhiệm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở trên nền đất được miêu tả ở điều 1.” Khoản này cho thấy lô đất hiện vẫn là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi thành đất ở. Theo quy định, không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

Khoản 5.2, bên B có nghĩa vụ “Nộp bản thiết kế nhà ở cho bên A theo thời hạn được quy định tại hợp đồng này để bên A làm thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở cho bên B nếu có nhu cầu;” và “Chịu trách nhiệm tự liên hệ các đơn vị có liên quan thực hiện các dịch vụ lắp đặt đồng hồ điện, đồng hồ cấp nước theo quy định khi xây dựng nhà.”… Theo đó, bên B phải nộp thiết kế nhà ở nhưng không có quyền yêu cầu bên A phải lo xin phép xây dựng. Nếu xây dựng chui thì liệu khách hàng có “chạy” được thủ tục cấp điện, nước?!

Điều 6, phạt vi phạm có ghi: “Thời gian chậm bàn giao đất và giấy chủ quyền không quá 03 tháng kể từ ngày đến hạn. Nếu quá thời hạn trên mà bên A vẫn chưa bàn giao cho bên B, mà không có bất kì hành động khắc phục nào – sau khi bên B đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm được quy định trong hợp đồng này – thì bên A phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bên B đã thanh toán, đồng thời chịu phạt 50% tổng giá trị mà bên B đã thanh toán cho bên A, sau khi hai bên có văn bản xác nhận về việc vi phạm trên của bên A.” Việc bên A chịu phạt 50% nếu chậm bàn giao giấy chủ quyền là điều mà môi giới mang ra để thuyết phục khách hàng. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp xảy ra, khách hàng chỉ nhận được khoản tiền này với điều kiện bên A “không có bất kì hành động khắc phục nào”. Đây là điều khoản bên A “gài bẫy” khách hàng vì thế nào là “hành động khắc phục” thì không được quy định rõ.

Qua tìm hiểu hợp đồng này, khi khách hàng chấp nhận ký thì rủi ro bị chiếm dụng vốn rất cao. Khách hàng có thể bị phạt lãi suất tương đương 36%/năm nếu thanh toán chậm, nhưng nếu bên chuyển nhượng chậm giao giấy chủ quyền thì việc khách hàng đòi tiền, đòi lãi phạt cũng chẳng khác nào… ”thả gà ra đuổi”.

Ngoài ra, khách hàng cần phải tìm hiểu xem xét kỹ thực trạng quy hoạch 1/2000 của UBND quận Bình Tân có cho phép khu vực phân lô bán nền này thuộc khu quy hoạch dân cư hay không; tìm hiểu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở; tách thửa, xây dựng hạ tầng đã được phê duyệt của cơ quan chức năng chưa. Những vụ tranh chấp liên quan đến việc cá nhân tự phân lô, tách thửa để bán cho thấy chỉ nên mua đất khi đã có sổ đỏ riêng từng nền, tránh trường hợp tiền mất tật mang!

Quốc Tuấn

Dự án Era Town: Khách hàng không muốn mất nhà